Kupovina nepokretnosti za poslovne potrebe firme može biti jedna od prvih krupnijih investicija za biznis u razvoju. Vlasnicima je pre donošenja odluke značajno da znaju kako će vlasništvo nad nekretninom uticati na stanje u poslovnim knjigama i poreske obaveze. Ovaj tekst govori upravo o tome.

Ukoliko ste pronašli odgovarajući poslovni ili stambeni prostor u vlasništvu fizičkog lica, gde želite da smestite svoje kancelarije, prodavnicu ili magacin, prvo je potrebno da sa prodavcem sklopite ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Ugovor se obavezno overava kod javnog beležnika.

Isplatu nepokretnosti možete obaviti iz sopstvenih sredstava ili iz kredita koji je vašoj firmi odobrila poslovna banka. Uobičajeno je da se pre potpisivanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, prodavcu uplati kapara, a nakon toga i ostatak kupoprodajne vrednosti. Izuzetno od opšteg pravila u Srbiji, nabavku nekretnine možete platiti u devizama, prenosom sa deviznog računa firma na devizni račun prodavca.

Nabavka nepokretnosti evidentira se na osnovu overenog kupoprodajnog ugovora u poslovnim knjigama kao povećanje osnovnih sredstava. U trenutku nabavke (i plaćanja) poslovnog prostora, u bilansu uspeha vaše firme neće biti evidentiran trošak. Sama nabavka ne utiče na stanje dobiti (ni porez na dobit).

Trošak se evidentira kroz amortizaciju, odnosno postepeno, po stopi od 2,5% godišnje. To znači da ćete trošak nabavke nekretnine prelomiti na narednih 40 godina. U svakoj godini, amortizacija će umanjiti dobit najviše za 2,5% vrednosti nepokretnosti. Ovo je jedan od slučajeva kada potrošnja novca ne odgovara evidentiranju rashoda firme, o kojima smo pisali u tekstu Zašto se dobit u poslovnim knjigama razlikuje od iznosa novca koji imam na tekućem računu?

Ukoliko se ne radi o novoizgrađenom objektu, prilikom nabavke nepokretnosti od fizičkog lica, obračunava se i plaća poreza na prenos apsolutnih prava. Obveznik poreza na prenos apsolutih prava je prodavac, ali porez najčešće plaća kupac, na osnovu rešenja o visini poreza koji izdaje Poreska uprava. Osnovica poreza na prenos apsolutnih prava je ugovorena cena u trenutku nastanka poreske obaveze, ukoliko nije niža od tržišne vrednosti. Ukoliko je kupoprodajna cena niža od tržišne, Poreska uprava će porez obračunati na tržišnu vrednost. Stopa poreza na prenos apsolutnih prava je 2,5%.

Od trenutka overe ugovora o kupoprodaji, firma – kupac ima rok od 30 dana da podnese prijavu poreza na imovinu (u statici).  U poreskoj prijavi, firma vrši obračun poreza koji se plaća kvartalno, u sledećim rokovima:

• I rata do 14. februara
• II rata do 15. maja
• III rata do 14. avgusta
• IV rata do 14. novembra

Poreska uprava ne donosi rešenje o porezu na imovinu firmama koje vode poslovne knjige, već se plaćanje vrši na osnovu obračuna koje su firme sastavile u samoj prijavi. Vrsta poslovnog prostora u poreskoj prijavi opredeljuje se prema korišćenju. Ukoliko ste kupili stambeni prostor da biste u njega preselili kancelariju, u poreskoj prijavi koristićete elemente za oporezivanje koji su propisani za poslovni prostor, a ne za stambeni prostor.

Ukoliko u novi poslovni prostor selite sedište vaše firme, treba da povedete računa o posledicama promene adrese sedišta.

Ukoliko sedište ostaje na prethodnoj adresi, potrebno je da adresu novog prostora prijavite Poreskoj upravi kroz obrazac PEP-IPJ odnosno APR-u, ukoliko takva obaveza postoji.

Ukoliko se novi prostor nalazi na teritoriji opštine na kojoj do sada niste obavljali delatnost, potrebno je da podnesete odgovarajuće prijave lokalnoj poreskoj administaciji.