Prefakturisanje zavisnih troškova zakupa (stuja, grejanje, računi za komunalije)

od strane | mar 15, 2019 | PDV, Preduzetnici, Privredna društva | 26 Komentari

Firme zakupodavci, koje izdaju svoj poslovni prostor drugim firmama, često ugovaraju naplatu zavisnih troškova zakupa (računa za komunalije – struju, vodu, grejanje, odnošenje smeća itd) od zakupaca.

Jasno je da za usluge zakupa firma zakupodavac treba da izda račun firmi zakupcu. Ukoliko je zakupodavac obveznik PDV-a, u računu će obračunati PDV na iznos zakupnine po stopi od 20%. Firma zakupac ima pravo da zaračunati PDV odbije, ukoliko prostor koristi za obavljanje delatnosti i ako su ispunjeni svi opšti uslovi za odbitak PDV.

Račun za usluge zakupa izdaje se poslednjeg dana u mesecu odnosno poslednjeg dana perioda za koji se vrši fakturisanje (kvartalno, polugodišnje, godišnje).

Međutim, u momentu izdavanja računa za zakup, zakupodavci uglavnom ne raspolažu računima za režijske troškove (računi još nisu stigli). Zakupodavci zbog toga nisu u mogućnosti da u računu za zakup iskažu i ove iznose, pa se postavlja pitanje na koji način prefakturisati zavisne troškove zakupa zakupcu.

Prefakturisanje zavisnih troškove zakupa za poslovni prostor za koji zakupodavac fakturiše zakupninu zakupodavcu vrši se tkz knjižnim zaduženjem. Na osnovice iz računa za komunalije primenjuje se stopa PDV-a od 20%. Kaže se da zavisni troškovi zakupa „dele istu sudbinu“ kao i glavni promet – a to je zakup prostora. To znači da se na osnovice iz računa obračunava PDV po istoj stopi po kojoj je oporezovan i zakup (20%) čak i kada je u originalnom računu PDV obračunat po stopi od 10%.

Knjižno zaduženje izdaje se nakon prijema računa za troškove koji se prefakturišu.

Na primer, pretpostavimo da je ugovoren zakup poslovnih prostorija na iznos od 40.000,00 dinara, uz mesečno plaćanje. Zakupodavac je izdao račun za uslugu davanja u zakup poslovnog prostora za mart 2019. godine dana 31.03.2019. U računu je prikazao sledeće stavke:

Usluga zakupa poslovnog prostora za mesec mart 2019. godine …………… 40.000,00 din
PDV po stopi od 20% ………………………………………………………………………… 8.000,00 din
Ukupno za uplatu ……………………………………………………………………………. 48.000,00 din

Do sredine aprila meseca, zakupodavcu su pristigli računi za struju i grejanje za poslovni prostor koji izdaje u zakup, sa sledećim podacima:

Električna energija ……………1.000,00 din
PDV po stopi od 20% …………. 200,00 din
Ukupno …………………………. 1.200,00 din

Grejanje  …………………………  500,00 din
PDv po stopi od 10% …………… 50,00 din
Ukupno ……………………………  550,00 din

Zakupodavac sastavlja knjižno zaduženje 16. aprila. U njemu prikazuje osnovice iz originalnih računa koje je primio od komunalnih preduzeća, i na njih obračunava 20% poreza.

U knjižnom zaduženju prikazuje sledeće podatke:

Zavisni troškovi zakupa za mart 2019. godine ……………………..1.500,00 din
PDv po stopi od 20% ………………………………………………………… 300,00 din
Ukupno za uplatu …………………………………………………………….1.800,00 din

Dakle, još jednom podvlačimo da se prilikom iskazivanja podataka u knjižnom zaduženju na osnovice iz originalnih računa primenjuje stopa PDV koja se obračunava na uslugu zakupa (20%), s obzirom da se smatra da se prefakturisanjem zavisnih troškova zakupa vrši povećanje naknade za promet usluga zakupa (naplata zavisnih troškova zakupa sa poreskog aspekta ima isti tretman kao naplata zakupnine).

Na osnovu člana 15. Pravilnika o određivanju slučajeva u kojima nema obaveze izdavanja računa i o računima kod kojih se mogu izostaviti pojedini podaci („Službeni glasnik RS”, br. 123/12, 86/15 i 52/18), knjižno zaduženje treba da sadrži sledeće elemente:

  • naziv, adresu i PIB izdavaoca dokumenta,
  • mesto i datum izdavanja i redni broj dokumenta,
  • naziv, adresu i PIB primaoca dokumenta,
  • iznos za koji je povećana osnovica za obračunavanje PDV (osnovica iz računa za sporedne troškove – struju, vodu, komunalne usluge), poresku stopu (20%) i iznos za koji je povećan iznos obračunatog PDV (porez obračunat po stopi od 20% na osnovicu iz računa za sporedne troškove zakupa), kao i
  • broj i datum izdavanja računa za izvršeni promet usluga (račun za uslugu zakupa).

Datum prometa ne treba iskazati na knjižnom zaduženju, s obzirom da je on iskazan na računu za zakup, na koji se knjižno zaduženje „poziva“.

Zakupac ima pravo da odbije PDV iz knjižnog zaduženja koje sadrži sve pobrojane elemente, naravno, uz ispunjenje svih drugih uslova za odbitak PDV-a.

Ove stavove potvrdilo je Ministarstvo finansija u Mišljenje MF o zavisnim troškovima zakupa.

26 Komentari

  1. Marijan

    Postovani, interesuje me jel moze firma da prefakturise troskove struje ukoliko je lokal u zakupu od fizickog lica? Racuni uredno stizu na nasu firmu iz kojih mi koristimo PDV, ali oni imaju problem jer isti ne mogu da koriste.

    Konkretno imamo slucaj da delimo strujomer sa firmom koja se nalazi u lokalu pored nas i sa kojom delimo isti strujomer (isti je vlasnik lokala). Njihov deo obracunamo na osnovu kontrolnog strujomera koji se nalazi u njihovom lokalu.
    Medjutim i oni kao i mi smo iznajmili lokal od fizickog lica (koje je vlasnik oba lokala, ali nemamo posebne strujomere). Oni traze da im mi prefakturisemo njihov deo, ali nismo sigurni jel mozemo to da uradimo s’obzirom da nismo zakupili lokal od firme vec od fizickog lica.

    Unapred zahvalan…

    Odgovori
    • Marija Đorđić

      Poštovani Marijane,

      Ako sam dobro razumela, ovde se radi o troškovima zakupa dva zakupca, među kojima se ne vrši promet. Ako je tako, ne možemo govoriti o promeni osnovice odnosno povećanju naknade za promet, s obzirom da nikakvog prometa između vaše dve firme nije bi bilo. U tom slučaju, vaša firma može da izda obračun odnosno zahtev za refundaciju ili neki sličan dokument u kojem će samo iskazati iznos troškova koje je platila a koje potražuje od druge firme. Firma primalac ovakvog obračuna, po mom mišljenju, nema pravo na odbitak PDV, jer ne poseduje račun odnosno dokument o prometu koji bi glasio na ime firme.

      Srdačan pozdrav!

      Odgovori
  2. Mirjana

    Postovani,ako se poslovni prostor vodi na firmu a rezijski racuni se vode na ime vlasnika firme,kako ih prefakturisati kod zakupa poslovnog prostora?

    Odgovori
    • Marija Đorđić

      Poštovana,

      U tom slučaju ne vršite prefakturisanje, već knjižite direktno račune koji glase na fizička lica – zakupodavce, a osnov za takvo postupanje je ugovor o zakupu.

      Srdačan pozdrav!

      Odgovori
      • Kinga

        Poštovana,
        da li je isti slučaj i kad računi stižu na ime fizikog lica koji je zakupodavac i postoji ugovor , a zakupac je firma ? Da li može da iskoristi PDV?

        Odgovori
        • Marija Đorđić

          Poštovana,

          Ako računi glase na fizičko lice – zakupodavca, pravno lice – zakupac ne može da koristi odbitni PDV sa računa jer nije ispunjen elementarni uslov za odbitak PDV-a, da primalac računa poseduje račun koji glasi na njega.

          Svako dobro!

          Odgovori
  3. Svetlana

    Poštovana Marija,
    Pravno lice obv.pdv-a zadnjeg dana u mesecu fakturise zakup svom zakupcu. Sledećeg meseca obično polovinom stizu rač.komunalnih troskova. Po čl.21 zpdv izdaje zakupcima knj.zaduz.po osnovu uvećanja osnovice. Pitanje: da li zakupodavac taj pdv plaća po izdatom zaduzenju za uvećanje ili je trebalo da na neku pretpostavljenu iskustveno,osnovicu zaracuna pdv i plati u istom mesecu kada je obračunao i platio pdv po fakturi za zakup. To mi je zbunjujuće.
    Čl.21 zpdv kaze -izmena osnovice se vrši u periodu u kom je nastupila izmena. (za mene je nastupila izmena po dobijanju računa kom.preduzeća…ali da li i zakonodavac to misli ovakvim stavom iz pomenutog člana zakona). Hvala unapred i srdačan pozdrav, Svetlana

    Odgovori
    • Marija Đorđić

      Poštovana,

      U Korisničkom uputstvu za popunjavanje POPDV obrasca koji je izdala Poreska uprava, u okviru objašnjenja za polje 3.5 navodi se:

      Podatak o iznosu za koji je povećana osnovica, odnosno podatak o iznosu za koji je povećan PDV zbog izmene – povećanja osnovice iskazuje se u polju 3.5 Obrasca POPDV za poreski period u kojem je došlo do tog povećanja, nezavisno od toga da li je promet po osnovu kojeg je povećana osnovica, odnosno PDV izvršen u istom poreskom periodu ili u nekom od prethodnih poreskih perioda.

      Dakle, podatke iskazujete u mesecu u kojem je izdato knjižno zaduženje.

      Srdačan pozdrav!

      Odgovori
  4. Saska

    Poštovana Marija, , interesuje me kako mi kao firma možemo da prefakturišemo troskove struje ukoliko je zakupac fizickog lica?

    Odgovori
    • Marija Đorđić

      Poštovana,

      Na isti način kao i kada je primalac pravno lice. Razlika je jedino u tome što u knjižnom zaduženju niste dužni da navedete neke obavezne elemente, ali to su gotovo nevažne razlike.

      Srdačan pozdrav!

      Odgovori
  5. Jelena

    Postovani,

    U nasem slucaju, zakupodavac (pravno lice) ne vrsi prefakturisanje zavisnih troskova vec nam samo prosledjuje racune da platimo umjesto njih. Da li onda imamo pravo na odbitak pdv-a obzirom da racuni glase na zakupodavca?

    Hvala unaprijed.

    Srdacan pozdrav,
    Jelena

    Odgovori
    • Marija Đorđić

      Poštovana,

      Ukoliko među vama na postoji promet, već se radi o klasičnom zahtevu za refundaciju, ni vi ni zakupodavac nemate pravo na odbitak prethodnog poreza, a zakupodavac treba da vam izda Obračun ili Zahtev za refundaciju u kojem ne iskazuje PDV, s obzirom da se ne radi o prometu.

      Srdačan pozdrav!

      Odgovori
  6. Milena

    Poštovana,

    da li mozemo da koristimo pravo na odbitak poreza u koliko zakupodavac izda racun sa istim elementima kao na knjiznom zauzenju pozivajuci se na racun zakupa?

    S postovanjem,

    Milena

    Odgovori
  7. Dana

    Postovani, mi smo sportski klub koji nije obveznik pdv. Imamo u zakupu prostorije od jednog javnog preduzeća. U ugovoru smo se obavezali da plaćamo struju i vodu kao sporedne troškove u određenom iznosu kubika i kilovata.Pei dobijanju racuna zaracunali su nam sve poreze i stavke koje plaća privreda a to je porez pdv pristup što je iznos koliko plaćamo i kilovata koje smo ugovorili kao sporedne troškove.Da li je moguće da tražimo izuzeće od dodatnih troškova pdv i ostalih stavki vezanih za privredu na potrošnju električne energije jer smo mali nedobitni sportski klub koji tu ne vrši delatnost komercijalna tipa.Hvala unapred

    Odgovori
  8. Kristina

    Poštovni,

    Imamo situaciju da zakupca u jednom šoping parku nema obavezu plaćanja rente tri meseca (rent free period). U toku ta tri meseca mu se izdaju računi na mesečnom nivou za troškove održavanja koji su isto troškovi zakupa. Zakupac je u toku tok perioda dužan da plaća i vodu i struju. Kako mu prefakturisati vodu i struju ako ne plaća zakup? Da li možemo u vidu knjižnog zaduženja koje ćemo vezati za te fakture za troškove održavanja ili na neki drugi način?

    Odgovori
  9. radmilA

    FIRMA IMA UGOVOR O ZAKUPU OD FIZICKOG LICA-PROSTORIJE SA TELEFONOM I STRUJOM I KOMUNALIJAMA
    KAKO POSTUPAK PLACANJA TROSKOVA/STRUJE VODE I TELEFONA I KNJIZENJE ISTIH

    Odgovori
    • Marija Đorđić

      Poštovana,

      Na sajtu odgovaramo na kratka, opšta pitanja. Režijske troškove zakupac može nesmetano da plaća. Za postupak knjiženja konsultujte stručnu literaturu.

      Svako dobro!

      Odgovori
  10. Olivera

    Poštovana,
    da li je moguće da firma vlasnik lokala koji je dat u zakup prebaci račun za električnu energiju direktno na zakupca?

    Odgovori
    • Marija Đorđić

      Poštovana,

      Moguće je. Za postupak se obratite organizacionoj jedinici Elektroprivrede Srbije koja je nadležna za vaše mesto.

      Svako dobro!

      Odgovori
      • Jelena

        Postovana,

        Ukoliko je zakupac prostora pravno lice koje se oslobadja pdv na osnovu medjunarodnog ugovora, clan 24,… i u ovom slucaju dobija racun za zakup prostora bez iskazanog pdv, da li zakupodavac knjiznim zaduzenjem i troskove za struju, vodu… izdaje u neto iznosu ili ipak sa dodatnim pdv.

        Hvala, srdacno
        Jelena

        Odgovori
  11. Jelena

    Postovani,

    Kao pravno lice smo u zakupu prostora kod takodje pravnog lica, ali trece pravno lice kao vlasnik zgrade i brojila dobija zbirni racun za struju. Vlasnik zgrade izdaje racun ka nasem zakupodavcu, a onda nam on takodje fakturise iznos troska za iskoriscenu struju. Da li se osnovni racun prefakturise u neto isnosu sa pripadajucim pdv do krajnjeg korisnika (nas) ili nas zakupodavac nama dodatno izrazava novi pdv na osnovu dobijene fakture od nosioca racun (vlasnika zgrade). Hvala, pozdrav

    Odgovori
    • Marija Đorđić

      Poštovani,

      Nisam sigurna da sam razumela drugu opciju koju ste naveli. Troškovi se prefakturišu u neto iznosu na koji se dodaje 20% poreza, s obzirom da se radi o izmeni osnovice za promet zakupa koji se oporezuje sa 20%. Ova stopa primenjuje se i na troškove koji su u originalnom računu oporezovani sa 10% ili oslobođeni PDV-a.

      Svako dobro!

      Odgovori
  12. GORDANA BORISAVLJEVIC

    Postovana,mi smo firma koja se bavi uslugama i u pdv-u smo,treba da fakturisemo nase usluge i (prefakturisemo) takse koje smo platili za kupca,da li obracunavamo pdv samo na nase usluge ili na ceo racun (ukupno sa taksama)
    pozzz

    Odgovori
  13. Jelena

    Postovana,

    Ukoliko je zakupac prostora pravno lice koje se oslobadja pdv na osnovu medjunarodnog ugovora, clan 24,… i u ovom slucaju dobija racun za zakup prostora bez iskazanog pdv, da li zakupodavac knjiznim zaduzenjem i troskove za struju, vodu… izdaje u neto iznosu ili ipak sa dodatnim pdv.

    Hvala, srdacno
    Jelena

    Odgovori
  14. Jelena

    Poštovana mi zakupcima poslovnog prostora svakog meseca fakturišemo trošove zakupa. kako se desilo da je na računu struje uneta znatno veća količina kwh nego što je stvarno, (mi s obzirom da plaćamo EPSu račun), u obavezi smo, da isto tako veci iznos faktrišemo i našem zakupcu pošto je u pitanju brojilo koje se odnosi na poslovni prostor koji oni koriste. Moje pitanje je , da li mi po knjižnom zaduženju, koje se odnosi na poslovni prostor, koji izdajemo i čije troškove fakturišemo zakupcu, kada nas EPS odobri, možemo da napravimo knjižno odobrenje, po osnovu odobrenja koje je nama EPS dostavio i vežemo se za knjižno zaduženje**(koje se odnosi na zakup poslovnog prostora) nismo do sada imali ovakvu situaciju.

    na koji način umanjiti to knjižno zaduženje, za odobrenje epsa…

    Odgovori
    • Marija Đorđić

      Poštovana Jelena,

      Knjižnim zaduženjem (i odobrenjem) menja se osnovica glavnog prometa. Po mom mišljenju, iz ovog razloga, knjižno odobrenje treba da „vežete“ za prvobitni račun, kojim se fakturisali zakup za predmetni mesec.

      Svako dobro!

      Odgovori

Prosledi komentar

Vaša adresa e-pošte neće biti objavljena. Neophodna polja su označena *